Bạn đang sở hữu một căn hộ chung cư nhưng chưa có sổ đỏ, hay căn hộ chung cư đó bạn mua nhưng chưa đến thời hạn nhận sổ đỏ từ chủ đầu tư. Tuy nhiên, vì lý do nào đó, bạn cần sang nhượng lại, bán lại căn hộ đó.
Vậy, căn hộ chung cư chưa có sổ hồng có chuyển nhượng được không? Nếu có thì sẽ được thực hiện như thế nào, gồm giấy tờ gì? Đặc biệt, căn hộ chung cư chưa có sổ hồng thì cần thủ tục chuyển nhượng như thế nào mới đảm bảo đúng pháp luật?
Trường hợp chúng ta mua căn hộ nhưng chưa có sổ đỏ, do chưa đến thời hạn bàn giao từ chủ đầu tư, nhưng đã có biên bản bàn giao căn hộ và hợp đồng mua bán với chủ đầu tư thì hoàn toàn có thể chuyển nhượng căn hộ chung cư đó, dưới hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ theo quy định tại Khoản 2, Điều 123, Luật Nhà ở 2014.
“Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư”
Theo Khoản 1, Điều 32, Thông tư 19/2016/TT-BXD về điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư như sau:
“Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền."
Như vậy, khi căn hộ của bạn chưa được chủ đầu tư cấp giấy chứng nhận cho cơ quan có thẩm quyền, thì bạn hoàn toàn có thể sang – chuyển nhượng căn hộ đó một cách đúng pháp luật.
Theo Điều 33, Thông tư 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng thì thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chưa có sổ đỏ được thực hiện như sau:
Bước 1: Bên mua và bên chuyển nhượng thống nhất lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ theo quy định pháp luật.
Nếu bên bán không phải là tổ chức có chứng năng về kinh doanh BĐS, thì văn bản chuyển nhượng mua bán căn hộ phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.
Cụ thể, theo quy định tại điểm a, Khoản 2, Điểu 33, Thông tư 19/2016/TT-BXD về hồ sơ đề nghị công chứng, chứng thực gồm:
- 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ.
- Bản chính hợp đồng mua bán căn hộ đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng chung cư căn hộ đó.
- Bản sao có chứng thực và đem bản chính để đối chiếu các giấy tờ: CMND hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị.
- Các giấy tờ khác phải đảm bảo công chứng, chứng thực theo quy định pháp luật và cơ quan công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải đúng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Bước 2: Nộp 1 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, sau khi đã thực hiện nộp thuế, phí và lệ phí cho việc chuyển nhượng trên.
Theo Điểm a, Khoản 3, Điều 19 về hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận gồm giấy tờ như sau:
- 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, trong đó 01 bản của bên chuyển nhượng.
- Bản chính hợp đồng mua bán căn hộ đã ký với chủ đầu tư xây dựng dự án đó.
- Biên lai chứng minh đã nộp thuế về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán hoặc giấy tờ chứng minh được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
- Bản sao chứng thực hoặc bản sao CMND (có thể sử dụng thẻ căn cước, hộ chiếu còn thời hạn).
Sau khi nhận được văn bản xác nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, chủ đầu tư có thời hạn 05 ngày làm việc để giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ:
- 02 văn bản xác nhận của chủ đầu tư về chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ, trong đó 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng.
- Bản chính HĐMB căn hộ đã ký với chủ đầu tư xây dựng dự án đó và bản chính văn bản chuyển nhượng HĐ của lần chuyển nhượng trước.
- Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng HĐMB căn hộ theo quy định pháp luật về thuế.
Bước 3: Bên nhận chuyển nhượng HĐMB căn hộ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật về đất đai.
Với những thông tin chia sẽ ở trên về giấy tờ, thủ tục chuyển nhượng căn hộ không có sổ đỏ. Mong rằng các bạn sẽ có thêm kiến thức để thực hiện việc mua bán căn hộ dễ dàng hơn.
Mọi thông tin chi tiết về thủ tục pháp lý mua bán căn hộ chưng cư, các bạn vui lòng liên hệ chuyên viên tư vấn BĐS TinLand để được hỗ trợ, giải đáp
Quy trình chuyển nhượng căn hộ chưa cấp sổ cần những giấ tờ sau:
Hồ sơ pháp lí căn hộ:
Hồ sơ pháp nhân:
1.Người bán:
2. Người mua:
Quy trình chuyển nhượng căn hộ chưa cấp sổ sẽ có các trường hợp sau: Chuyển nhượng thông thường áp dụng cho trường hợp Chủ nhà và Khách không vay, Trường hợp Chủ đang thế chấp tài sản trong ngân hàng.
I. Trường Hợp 1: Bên Bán và Bên Mua thanh toán tiền mặt (không vay)
Bước 1 Cọc: Tiền cọc sẽ do hai bên khách và chủ nhà tự thỏa thuận , thường cọc tối thiểu là 50tr
Bước 2 Làm Đơn: Sau khi nhận cọc xong, bên Bán phải làm đơn gửi xuống CĐT gồm:
Đơn xin chuyển nhượng
Xác nhận chưa cấp sổ
Xác nhận thanh toán 95%
Bước 3 công chứng: sau khi co đơn CĐT hai bên sẽ thống nhất ngày ra công chứng và thanh toán tiền
Bước 4 khai thuế: Công chứng xong bên Chủ nhà phải có trách nhiệm đi đóng thuế ( hoặc ủy quyền lại cho bên thứ 3 đi đóng) giá thuế 2% theo giá trị căn hộ được nhà nước quy định tại thời điểm đó.
- Thời gian đóng thuế mất khoảng 10-12 ngày
- Nếu chọn đóng nhanh thì mất khoảng 5 ngày ( có phí).
Bước 5 Giấy xác nhận của CĐT: Giấy xác nhận này được cấp khi phía bên chủ nhà đã hoàn thành nghĩa vụ thuế theo quy định của nhà nước.
Nội dung của xác nhận:
CTY A xác nhận bên chủ nhà đã mua căn hộ ABC theo hợp đồng mua bán căn hộ số: .../CĐT/năm/HĐMBCH..../ ngày .../.../.... .Nay Cty A xác nhận việc chuyển nhượng HĐMBCH giữa chủ nhà B và khách mua là C.
Kể từ ngày ký xác nhận này, Cty A sẽ chấm dứt giao dịch với chủ nhà cũ là B và trực tiếp giao dịch với bên nhận chuyển nhượng khách mua là C theo địa chỉ ghi trong VBCN HĐMBCH số công chứng 0000 quyển số ...TP/CC-SCC/HĐGD ngày .../.../... tại văn phòng công chứng
Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được quyền tiếp tục thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo HĐMBCH ABC dã kí với cty chúng tôi.
II. Trường hợp 2: Bên Bán đang thế chấp tài sản ngân hàng.
Bước 1 Cọc: tiền cọc sẽ do hai bên khách và chủ nhà tự thỏa thuận , thường cọc tối thiểu là 50tr
Bước 2 tất toán ngân hàng lấy HĐMBCH: Này thì sẽ do 2 bên mua bán tự thỏa thuận với nhau
Chủ nhà tự xoay tiền đi tất toán nếu có khà năng
Khách sẽ ứng tiền cho chủ nhà đi tất toán; sau khi cọc hai bên sẽ thống nhất ngày đi tất toán , khách sẽ mang theo tiền với chủ cùng ra ngân hàng để lấy tài sản.
+ Khi khách thanh toán tất toán phải ghi rõ nội dung tất toán với ngân hàng
+ Khi tất toán xong lấy tài sản: hồ sơ pháp lí tài sản lấy ra phải được thỏa thuận rõ ràng:
1. Là khách sẽ giữ hồ sơ tài sản cho tới khi chủ nhà làm xong các thủ tục mua bán dưới CĐT và ra công chứng
2. Là sẽ để cho bên thứ 3 đại diện giữ hồ sơ tài sản cho tới khi chủ nhà làm xong các thủ tục mua bán dưới CĐT và ra công chứng.
Bước 3 Xóa thế chấp và Làm Đơn: Sau khi tất toán xong phía chủ nhà phải xóa thế chấp và làm đơn gửi xuống CĐT
Chủ nhà xóa thế chấp hoặc theo hướng dẫn của bên ngân hàng.
Đơn gửi xuống CĐT gồm:
. Giấy thông báo giải chấp của ngân hàng gửi cho CĐT
. Đơn xin chuyển nhượng
. Xác nhận chưa cấp sổ
. Xác nhận thanh toán 95%
Bước 4 công chứng: sau khi chủ nhà có đơn CĐT hai bên sẽ thống nhất ngày ra công chứng và thanh toán tiền
Bước 5 khai thuế: Công chứng xong bên Chủ nhà phải có trách nhiệm đi đóng thuế ( hoặc ủy quyền lại cho bên thứ 3 đi đóng) giá thuế 2% theo giá trị căn hộ được nhà nước quy định tại thời điểm đó.
- Thời gian đóng thuế mất khoảng 10-12 ngày
- Nếu chọn đóng nhanh thì mất khoảng 5 ngày ( có phí).
Bước 6 Giấy xác nhận của CĐT: Giấy xác nhận này được cấp khi phía bên chủ nhà đã hoàn thành nghĩa vụ thuế theo quy định của nhà nước
III. Trường hợp 3: Khách mua vay ngân hàng
Bước 1: khách mua liên hệ với ngân hàng làm việc trước để đủ điều kiện vay
Bước 2 : Khách mua cọc và chờ thẩm định giá căn hộ mua bên ngân hàng. Tiền cọc sẽ do hai bên khách và chủ nhà tự thỏa thuận , thường cọc tối thiểu là 20tr với điều kiện:
- Nếu trường hợp ngân hàng thẩm định giá không đủ giá vay yêu cầu vay của khách, khách được quyền xin lại tiền cọc về
- Nếu trường hợp khách đủ diều kiện vay thì sẽ tiến hành các bước thanh toán tiếp theo
Bước 3 Làm Đơn: Sau khi xong thủ tục cọc bên phía chủ nhà phải làm đơn gửi xuống CĐT gồm:
Đơn xin chuyển nhượng
Xác nhận chưa cấp sổ
Xác nhận thanh toán 95%
Bước 4 công chứng: Sau khi bên Bán có xác nhận chuyển nhượng từ Chủ Đầu Tư, cả hai bên gồm bên Bán và bên Mua đã chuẩn bị xong giấy tờ cá nhân đủ điều kiện để công chứng, bên Bán và bên Mua tiến hành ra Phòng công chứng để công chứng mua bán căn hộ bên mua sẽ thanh toán tiền có được cho chủ nhà, phần còn lại ngân hàng sẽ giải ngân.
Bước 5 ngân hàng mở tài khoản cho chủ nhà: Tại phòng công chứng sẽ có đại diện ngân hàng và cùng kí hợp đồng 03 bên giữa bên Bán, bên Mua và bên Ngân hàng. Đồng thời bên ngân hàng sẽ mở sổ tiết kiệm cho bên Bán, dự kiến từ 1-3 ngày sau ngày công chứng, Ngân hàng sẽ giải ngân vào tài khoản bên Bán mở tại ngân hàng, đồng thời trích số tiền từ tài khoản này để mở một sổ tiết kiệm cho bên Bán và tiến hành phong tỏa sổ tiết kiệm này lại nhằm đảm bảo cho việc chuyển nhượng căn hộ giữa bên Mua và bên Bán.
Bước 6 khai thuế: Công chứng xong bên Chủ nhà phải có trách nhiệm đi đóng thuế ( hoặc ủy quyền lại cho bên thứ 3 đi đóng) giá thuế 2% theo giá trị căn hộ được nhà nước quy định tại thời điểm đó.
- Thời gian đóng thuế mất khoảng 10-12 ngày
- Nếu chọn đóng nhanh thì mất khoảng 5 ngày ( có phí).
Bước 7 khách mua với ngân hàng công chứng hợp đồng vay : khi nhận được văn bản xác nhận sau chuyển nhượng của Chủ đầu tư, ngân hàng và bên mua sẽ hoàn thiện các thủ tục pháp lý liên quan đến việc thế chấp qua công chứng và đăng ký giao dịch đảm bảo theo quy định của Pháp Luật, sau đó Ngân hàng sẽ thực hiện giải tỏa toàn bộ số tiền cho bên Bán.
Bước 8: Bàn giao nhà cho khách
Trên đây là thủ tục mua chung cư chưa có Sổ hồng. Theo quy định thì chung cư chưa có Sổ hồng mà muốn mua bán thì thực hiện theo hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại và thủ tục sẽ phức tạp hơn nhà ở có Sổ hồng.
